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- Pour acheter une maison en Suisse, il faut au moins 20% de fonds propres, l’idéal étant environ un tiers.
- Les frais courants devraient représenter au maximum un tiers du revenu brut pour rester supportables à long terme.
- Malgré des taux d’intérêt bas, le marché immobilier restera stable en termes de prix en 2025, des conditions attrayantes pour les acheteurs, mais aussi des opportunités pour les propriétaires de vérifier leur valeur de marché.
Lorsque vous envisagez d’acheter une maison en Suisse, la question centrale se pose rapidement : quel est le montant des fonds propres nécessaires, quel est le revenu requis et qu’est-ce qui est considéré aujourd’hui comme un financement supportable ? Les conditions ont évolué au cours des dernières années, mais restent clairement définies. L’aperçu suivant montre les montants sur lesquels il faut compter de manière réaliste – et ce à quoi les propriétaires qui envisagent de vendre ou de réinvestir doivent également faire attention.
Règle 1 : Estimer correctement le revenu brut et le prix d’achat
Avant de comparer les offres immobilières ou d’entamer des discussions sur le financement, il vaut la peine de jeter un regard réaliste sur vos propres revenus. En effet, en Suisse, la règle d’or reste la même : votre revenu annuel brut doit représenter au moins 18% du prix d’achat.
Exemple : Selon cette règle empirique, une personne qui gagne 100 000 CHF par an peut s’offrir un bien immobilier d’une valeur d’environ 550 000 CHF. Ce calcul ne tient pas encore compte d’une hypothèque, mais sert d’orientation pour vérifier la capacité de remboursement.
Comme la plupart des financements sont basés sur deux hypothèques , le revenu reste un facteur central : la première hypothèque couvre généralement 65 à 75% du prix d’achat, la seconde est réduite via l’amortissement. En d’autres termes, plus le revenu est stable, plus les possibilités de financement sont flexibles.
Situation actuelle (novembre 2025) :
Le taux hypothécaire de référence est de 1,25% et le taux directeur de la BNS est de 0%. Cela assure des coûts de financement modérés, mais ne change rien aux tests de viabilité fondamentaux des banques. (BNS, ZKB)
Règle 2 : au moins 20% de fonds propres – mieux encore
Pour l’achat d’une maison en Suisse, les fonds propres restent déterminants. Les banques exigent généralement au moins 20% du prix d’achat comme fonds propres. Cette somme peut provenir de :
- d’épargne ou de titres,
- les donations ou les héritages,
- des prêts sans intérêt accordés par des proches,
- ou d’un retrait anticipé de la caisse de pension (2e pilier ou pilier 3a)
de la retraite. Cette dernière option doit être soigneusement évaluée, car elle peut avoir des conséquences à long terme sur la prévoyance vieillesse.
Plus la part de fonds propres est élevée, plus les conditions sont avantageuses. En effet, un risque moindre pour la banque signifie généralement des taux d’intérêt plus bas. L’idéal est de disposer d’environ un tiers de fonds propres.
Conseil : si vous ne disposez pas (encore) de moyens suffisants actuellement, vous pouvez améliorer considérablement votre position en épargnant de manière ciblée via le pilier 3a et en planifiant suffisamment tôt. Parallèlement, les prix d’achat restent élevés dans la plupart des régions – un fait dont les propriétaires devraient également tenir compte lorsqu’ils envisagent de vendre ou de réinvestir.
Règle 3 : calculer les frais courants de manière réaliste
Les frais courants s’ajoutent au prix d’achat. Il s’agit notamment
- Taux d’intérêt hypothécaires
- Amortissement
- Entretien et réparations
- Frais annexes et assurances
A titre indicatif, ces dépenses ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Dans le cas contraire, le logement est considéré comme financièrement insupportable.
En moyenne, les frais annuels de logement représentent environ 5 à 6% du prix d’achat pour 20% de capital propre. Le montant exact dépend du niveau des taux d’intérêt, de la situation géographique et de l’état du bâtiment.
Exemple :
Pour une maison individuelle avec un prix d’achat de 700’000 CHF, on obtient :
Fonds propres : 140’000 CHF
Frais courants (≈ 5%) : 35’000 CHF par an / environ 2’900 CHF par mois
Pour que la charge reste inférieure à un tiers, le revenu du ménage doit être d’au moins 105 000 CHF par an.
Règle 4 : prévoir des réserves de fonds propres
Outre les fonds propres, les acheteurs devraient prévoir des réserves supplémentaires – idéalement 5 à 10% du prix d’achat. Celles-ci servent de garantie pour :
- Frais de notaire et de registre foncier
- les éventuelles rénovations
- Frais d’évaluation ou de déménagement
- événements inattendus (par exemple, perte de revenus)
La valeur de marché peut également différer légèrement de l’évaluation de la banque – dans de tels cas, un tampon financier aide à garantir le financement malgré tout.
Environnement de marché 2025 : financement favorable, prix élevés
Malgré des taux d’intérêt bas, les prix restent stables ou augmentent légèrement dans de nombreuses régions. Selon le rapport Wüest Partner sur le marché immobilier 2025, le prix moyen des maisons individuelles en Suisse est actuellement d’environ 8 700 CHF par m², parfois nettement plus dans les régions urbaines.
Les taux d’intérêt bas créent des opportunités pour les acheteurs, mais entraînent également une forte demande, ce qui soutient les prix. Pour les propriétaires, cela peut être le moment idéal pour vérifier la valeur de marché de leur bien immobilier ou pour envisager un réinvestissement.
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Conclusion : la planification est la clé d’un achat immobilier réussi
Acheter une maison en Suisse en 2025 reste exigeant, mais réalisable – à condition que le financement soit structuré de manière réaliste.
- Fonds propres : au moins 20
- Revenu : environ 18% du prix d’achat
- Frais courants : maximum ⅓ du revenu brut
- Réserves : 5 à 10% supplémentaires
Toutes les informations sont données sans garantie. Les informations contenues dans ces pages Internet ont fait l’objet de recherches approfondies. Néanmoins, aucune responsabilité ne peut être assumée quant à l’exactitude des informations fournies.
FAQ
Puis-je acheter une maison avec moins de 20% de fonds propres ?
En théorie, oui – en pratique, c’est plus difficile. Les banques peuvent financer au maximum 90%, mais de nombreux établissements n’accordent des hypothèques qu’avec au moins 20% de fonds propres. En dessous de 20%, les taux d’intérêt augmentent fortement et un retrait anticipé de la caisse de pension est obligatoire. De plus, la capacité financière est examinée de manière plus stricte.
Puis-je utiliser les fonds de pension pour acheter une maison ?
Oui. Il est possible d’utiliser des fonds du 2e pilier ou du pilier 3a via l’encouragement à la propriété du logement (EPL). Un retrait anticipé réduit toutefois la rente future. Alternativement, la caisse de pension peut être mise en gage pour augmenter les fonds propres sans prélever de capital.
Quels sont les frais annexes liés à l’achat d’une maison en Suisse ?
Selon le canton, les frais supplémentaires représentent 1,5 à 5 % du prix d’achat. Il s’agit notamment des frais de notaire, des frais de registre foncier et, dans certains cantons, des droits de mutation. Ces frais s’ajoutent aux fonds propres.
A combien s’élèvent les frais courants d’un logement en propriété ?
A titre indicatif, 5 à 6% du prix d’achat par an, en fonction du taux hypothécaire, de la situation et de l’état du bâtiment. Cela comprend les intérêts, l’entretien, les charges et l’amortissement. Cette charge doit être examinée par rapport au revenu.
Vaut-il la peine d’acheter une maison en 2025 malgré les prix élevés ?
Malgré des prix d’achat élevés, l’environnement est attractif grâce aux taux d’intérêt bas. La demande reste élevée et l’offre limitée. Ceux qui disposent de suffisamment de fonds propres, de revenus stables et de réserves en profitent à long terme – à la fois.