Imposer les revenus locatifs : informations et conseils essentiels pour les propriétaires

En Suisse, les propriétaires n’ont pas seulement des dépenses telles que les droits de mutation et l’impôt sur les plus-values immobilières, ils doivent également payer des impôts sur leurs revenus locatifs. En effet, il s’agit ici de revenus. Dans cet article, vous apprendrez tout ce qui fait partie des revenus locatifs, comment ils sont imposés, quel est le montant des impôts sur l’imposition des biens locatifs et comment l’administration fiscale est réellement informée des revenus locatifs. En outre, nous nous penchons sur les dépenses que vous pouvez déduire de vos impôts en tant que propriétaire afin de réaliser des économies.

Quels sont les éléments qui font partie des revenus locatifs ?

La base juridique de l’imposition est la loi fédérale suisse avec ses indications sur l’impôt fédéral direct (LIFD ; art. 32). En outre, la loi vous apprend que les revenus récurrents et uniques liés au bien immobilier sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Par conséquent, si vous louez votre bien, ces revenus locatifs sont imposables. C’est également le cas si vous louez un commerce ou si vous percevez un loyer. En conséquence, vous devez déclarer tous les revenus que vous tirez de biens immobiliers dans votre déclaration d’impôt.

Il est préférable de demander à votre conseiller fiscal de vous aider à déclarer les revenus de votre bien immobilier. Vous aurez ainsi moins de travail pour remplir votre déclaration d’impôts et vous serez sûr de ne pas faire d’erreur.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?

Les revenus tels que les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu en Suisse. Cela s’applique aussi bien aux bailleurs commerciaux qu’aux bailleurs privés. En outre, même si vous louez temporairement le bien immobilier, vous devez payer des impôts sur les revenus. La perception d’un loyer est ici déterminante.

En Suisse, la Confédération perçoit toujours un « impôt fédéral direct », également connu sous le nom d’impôt sur le revenu. En outre, les différents cantons calculent également un impôt sur le revenu sous la forme d’un « impôt d’État ». S’y ajoute l' »impôt communal » des communes. Tant l’État que les communes utilisent les taux d’imposition comme facteurs, tandis que les cantons peuvent décider eux-mêmes des tarifs.

Quel est le montant des impôts sur les revenus locatifs en Suisse ?

L’article 36 du DGB fixe les barèmes de l’impôt fédéral direct. Ceux-ci s’appliquent à l’impôt sur le revenu. Toutefois, il existe d’autres barèmes d’imposition pour l’impôt d’État, basés sur le taux d’imposition fixé par la loi et sur un coefficient d’imposition révisé périodiquement.

Comme presque toujours, le taux d’imposition est progressif. Ainsi, plus vous gagnez d’argent avec votre bien immobilier, plus votre impôt sur les loyers perçus sera élevé. Vous trouverez ici un aperçu des différents barèmes d’imposition des biens locatifs en Suisse.

Consultez votre conseiller fiscal pour connaître le taux d’imposition auquel vous devez vous attendre. Comme le loyer est un revenu, c’est votre impôt sur le revenu personnel qui est appliqué. Il peut toutefois être plus élevé en raison du loyer. Des facteurs personnels tels que la situation familiale, le nombre d’enfants, la religion et le lieu de résidence ont une influence importante sur le taux d’imposition.

Exemple de calcul de l’imposition des revenus locatifs

En tant que contribuable, vous devez toujours payer des impôts sur votre revenu total pour l’année entière. Les impôts totaux varient en fonction du canton et de la commune. L’exemple de calcul suivant vous montre à quoi cela peut ressembler :

Monsieur X a un revenu annuel de 60 000 francs suisses. En outre, il possède un bien immobilier qu’il loue. Il perçoit ainsi 14’000 francs supplémentaires par an. Il doit donc déclarer 74’000 francs dans son impôt sur le revenu.

Les facteurs suivants influencent le niveau d’imposition de M. X :

• Situation familiale
• Lieu de résidence
• Frais déductibles

Il pourrait en résulter un taux d’imposition de 7 128 francs si Monsieur X habite à Zurich, est célibataire et sans enfant, n’a pas de confession et a dépensé 2 000 francs en frais d’entretien de biens immobiliers en 2019.

Dans cet exemple de calcul, les impôts se répartissent comme suit :

• Impôt cantonal : 2 890 francs
• Impôt communal : 3 439 francs suisses
• Impôt ecclésiastique : 0 franc
• Impôt sur le personnel : 24 francs
• Impôt fédéral direct : 775 francs

Conseil : le calculateur d’impôt de l’Administration fédérale des contributions vous aide à déterminer le montant de votre impôt sur le revenu probable.

Comment l’administration fiscale est-elle informée des revenus locatifs ?

En tant que bailleur, vous êtes tenu de déclarer tous vos revenus à l’administration fiscale dans la déclaration de revenus. Tant les services commerciaux que les services fiscaux sont très expérimentés dans ce domaine et peuvent répondre à toutes vos questions éventuelles. Il est dans votre propre intérêt de déclarer correctement vos revenus locatifs afin d’éviter toute pénalité.

Dès que vous obtenez un deuxième bien immobilier, l’administration fiscale considère que vous percevez des revenus locatifs pour un bien immobilier. De même, votre appartenance à une association de propriétaires et les frais générés par la location indiquent clairement à l’administration que vous louez.

Que se passe-t-il si je ne déclare pas mes revenus locatifs ?

En Suisse, l’évasion fiscale n’est pas interdite. C’est le cas, par exemple, lorsque vous louez un bien immobilier à bas prix à des membres de votre famille. Ainsi, vous n’êtes pas imposé sur la valeur locative, mais uniquement sur les faibles revenus locatifs. Dans ce cas, vous devez vous attendre à un rappel d’impôt, la charge de la preuve incombant à l’administration fiscale.

Notez que l’évasion fiscale n’est pas la même chose que l’évitement fiscal. Celle-ci consiste en une fraude fiscale punissable. Ainsi, si vous dissimulez vos revenus locatifs et que vous faites intentionnellement des déclarations fausses ou incomplètes, il s’agit d’un délit fiscal punissable en vertu de l’article 175 de la DGB.

Important : en cas d’évasion fiscale, vous serez corrigé, mais en cas de fraude fiscale, vous serez pénalisé. Déclarez donc toujours la location à l’administration fiscale.

Qu’est-ce que je peux déduire de mes impôts en cas de revenus locatifs ?

En tant que bailleur, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs, mais vous pouvez également déduire diverses dépenses de vos impôts. Les postes suivants sont particulièrement importants pour économiser des impôts :

• Frais d’entretien: les frais d’exploitation que vous devez payer en tant que bailleur font partie de ce poste de dépenses. Il s’agit des mesures de maintien de la valeur, des taxes d’enlèvement des ordures et des eaux usées et, selon le canton, souvent de l’entretien du jardin.
• Frais de remise en état des biens immobiliers nouvellement acquis: Les biens immobiliers neufs que vous devez d’abord rénover sont fiscalement intéressants. En effet, vous pouvez déduire une grande partie des dépenses lors de la location en tant que particulier, ce qui vous permet éventuellement de ne plus payer d’impôts sur les revenus locatifs.
• Frais administratifs: la gestion par des tiers, à laquelle les bailleurs privés font souvent appel, est également déductible des impôts. Cela inclut la rémunération du gardien ainsi que les frais de poursuites.
• Intérêts hypothécaires: ces dépenses sont souvent classées parmi les frais d’entretien. Elles sont déductibles des impôts.
• les primes d’assurance: En tant que bailleur privé, vous pouvez également déduire de vos impôts les dépenses liées à la taxe foncière et à l’assurance habitation.
• Frais d’agence et d’annonces: les dépenses liées à la relocation d’un bien immobilier sont des frais fréquents qui peuvent vous permettre de bénéficier d’un allègement fiscal.
• Frais tels que les frais bancaires, les frais de téléphone, l’affranchissement du courrier: conservez les justificatifs même des « petites » dépenses, car elles s’accumulent rapidement pour atteindre une somme considérable.
• Investissements dans l’efficacité énergétique: les dépenses pour un chauffage efficace sur le plan énergétique ou des fenêtres isolantes modernes peuvent être déduites des impôts. L’important est que les investissements servent à économiser l’énergie et à protéger l’environnement.

Notez toutefois que seuls les travaux de préservation de la valeur peuvent être déduits des impôts. L’administration fiscale ne reconnaît pas les mesures qui augmentent la valeur, comme l’ajout d’un jardin d’hiver ou la construction d’une piscine. En revanche, les nouvelles couvertures de toit ou les rénovations servent à conserver la valeur du bien et peuvent donc être déduites des impôts.

D’un autre côté, si vous réalisez des travaux qui augmentent la valeur de votre bien immobilier, vous pouvez réduire la plus-value immobilière imposable en cas de vente ultérieure. Conservez donc les factures relatives aux travaux afin d’en profiter plus tard.

Taxes selon le type de location

Un certain taux d’imposition s’applique en fonction de la manière dont vous louez votre bien immobilier. N’hésitez pas à contacter notre équipe expérimentée pour obtenir des conseils sur la fiscalité.

Cet aperçu vous indique à quel moment vous devez vous attendre à payer quels impôts :

• Location: dans le cas d’une location classique, vous n’habitez pas vous-même dans votre logement. Ainsi, vous ne devez pas non plus calculer la valeur locative dans vos impôts.
• Location à des parents proches: Selon le canton, si le loyer est faible et inférieur à la valeur locative, vous devrez payer l’impôt sur la valeur locative plutôt que sur les revenus locatifs. De cette manière, vous payez en fin de compte le taux d’imposition standard.
• Location via des plateformes en ligne: En cas de location à la journée ou à la semaine via des plateformes telles que AirBnB, les revenus comptent également comme revenu. N’oubliez pas qu’une taxe de séjour communale est souvent ajoutée. Dans votre déclaration d’impôts, vous pouvez déduire de la valeur locative la période pendant laquelle le bien immobilier a été loué.
• Location de copropriétés: les règles fiscales applicables aux copropriétés et autres biens immobiliers communs sont les mêmes que pour les autres biens immobiliers.
• Sous-location: étant donné que vous ne réalisez pas de bénéfices dans ce cas, mais que vous vous faites aider pour payer votre propre loyer, vous ne devez pas déclarer la sous-location.

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