La tua proprietà ha un potenziale maggiore?

La Svizzera sta affrontando una sfida: la carenza di alloggi si sta aggravando, soprattutto nei centri urbani come Zurigo, Basilea e Ginevra. Il tasso di sfitto a livello nazionale è dell’1,08%, mentre nella città di Zurigo è solo dello 0,07%. Si tratta del dato più basso della Svizzera. Allo stesso tempo, l’attività edilizia rimane ai minimi storici, il che aumenta ulteriormente il divario di offerta.

In questo contesto si aprono interessanti opportunità per i proprietari e gli investitori: misure mirate come la densificazione, l’aggiunta di piani, la sostituzione di edifici o la conversione possono non solo creare lo spazio abitativo di cui c’è urgente bisogno, ma anche realizzare significativi aumenti di valore.

La carenza di alloggi è ulteriormente aggravata dalla crescita demografica dovuta all’immigrazione. Nel 2024, la popolazione in Svizzera è cresciuta di 86.600 persone. Nello stesso periodo sono stati completati circa 38.000 appartamenti. In questo contesto, si pone la questione di come utilizzare in modo più efficiente le proprietà esistenti.

Densificazione: attivare le aree inutilizzate

In molti comuni esistono riserve edilizie che finora sono rimaste inutilizzate. Le proprietà con case unifamiliari o vecchi condomini su grandi appezzamenti spesso offrono spazio per ulteriori unità abitative, ad esempio attraverso ampliamenti, sviluppo del cortile o frazionamenti.

Secondo gli studi dell’ETH, nelle città svizzere si potrebbe creare fino al 30% di appartamenti in più attraverso la densificazione interna senza bisogno di superfici aggiuntive. Città come Basilea, Berna e Lucerna hanno già modificato i rapporti di utilizzo o introdotto procedure semplificate per facilitare la realizzazione di questo potenziale.

Aggiunta di piani: Nuove aree sopra gli edifici esistenti

Molti condomini, soprattutto quelli costruiti tra gli anni ’60 e ’80, sono stati realizzati con dimensioni strutturali eccessive. Oggi si aprono nuove prospettive. In molti casi è possibile aggiungere uno o due piani supplementari, ad esempio utilizzando moduli prefabbricati in legno.

Soprattutto nelle regioni di Zurigo, Winterthur e Losanna, dove i terreni edificabili scarseggiano, l’espansione verticale sta diventando un modello sempre più interessante. Per i proprietari, un ampliamento non significa solo spazio aggiuntivo da affittare, ma anche un aumento a lungo termine del valore della proprietà. In molti luoghi, i regolamenti edilizi e urbanistici consentono già queste misure o sono attualmente in fase di revisione a favore di tali progetti. Un’analisi precisa del potenziale con un’analisi strutturale è essenziale per questo.

Nota: è necessaria una particolare cautela nel caso di edifici tutelati o in località meritevoli di protezione. In questi casi, le modifiche strutturali, come l’aggiunta di piani o l’adattamento delle facciate, sono possibili solo a condizioni rigorose. È consigliabile consultare tempestivamente le autorità competenti in materia di conservazione dei monumenti per chiarire la fattibilità e le autorizzazioni necessarie.

Nuovo edificio sostitutivo: più unità abitative sulla stessa area

Non tutti gli edifici sono da ristrutturare. In particolare, le proprietà più vecchie, che non sono più efficienti dal punto di vista energetico o che difficilmente possono essere adattate in termini di design, possono realizzare un potenziale significativamente maggiore in un nuovo edificio sostitutivo.

Una nuova costruzione permette di realizzare piani moderni e di sfruttare appieno il terreno. Allo stesso tempo, è necessario soddisfare requisiti come l’accessibilità e l’efficienza energetica. Per gli investitori istituzionali, le nuove costruzioni possono essere utilizzate in modo strategico. Ad esempio, attraverso operazioni a termine o combinandole con alloggi sovvenzionati dallo Stato, il che è politicamente auspicabile e facilita l’accesso al mercato.

Sfruttare il potenziale strategico per le vendite

Per i potenziali acquirenti, gli sviluppatori di progetti, gli investitori istituzionali o le cooperative edilizie, non contano solo le condizioni attuali, ma soprattutto il potenziale di sviluppo futuro. Una proprietà con un potenziale di sviluppo comprovato, ad esempio grazie a chiarimenti preliminari sulle leggi edilizie o a progetti di massima, spesso raggiunge prezzi di vendita più elevati rispetto a proprietà comparabili senza riserve comprovate.

Secondo le analisi di mercato, il prezzo di vendita può aumentare fino al 15% se il potenziale di sviluppo è documentato e pronto per l’approvazione. Una preparazione trasparente è fondamentale: visualizzazioni, studi di fattibilità e conferme da parte del comune rafforzano notevolmente la base della trattativa.

Conclusione: riconoscere il potenziale di sviluppo e utilizzarlo per aumentare lo spazio abitativo

La creazione di spazio abitativo aggiuntivo è diventata un compito per la società nel suo complesso, offrendo allo stesso tempo nuove opportunità per proprietari e investitori. Chiunque conosca e possa dimostrare le possibilità strutturali della propria proprietà – sia attraverso la densificazione, l’aggiunta di piani supplementari o la costruzione di una nuova sostituzione – crea un valore aggiunto per i futuri residenti e nel processo di vendita. In un contesto di mercato caratterizzato da un’elevata domanda e da una scarsa offerta, il potenziale documentato rappresenta un vantaggio decisivo.